Рынок недвижимости в Польше - на 6-й передаче

Хорошая экономическая ситуация явно ощущается на рынке недвижимости. Все отрасли динамично развиваются в последние годы.

Хорошая экономическая ситуация явно ощущается на рынке недвижимости. Все отрасли динамично развиваются в последние годы. Развитие и доступ к новым технологиям, а также изменение способов выполнения работ и проведения досуга оказывают влияние на наблюдаемые изменения.

Офисный рынок

Рынок современных офисных площадей в Польше начал развиваться в начале 90-х годов прошлого века в Варшаве. Это развитие определило прежде всего характер и центральную функцию столицы. Региональные города, в свою очередь, получили выгоду от развития аутсорсинга и расширения секторов BPO, IT и SSC, то есть широко понимаемого сектора деловых услуг. Ресурсы современных офисных площадей в настоящее время составляют 10,2 млн. Кв. М, из которых 5,4 млн. Кв. находится в столице, а оставшиеся 4,8 млн. кв. в других городах Польши. Крупнейшие региональные рынки - Краков и Вроцлав. Каждый из них уже имеет более 1 млн. Кв. офисы и еще 400 000 кв. находится в стадии строительства.

Самые высокие и престижные офисные проекты в Польше создаются в Варшаве. Спрос на офисные помещения высокого класса постоянно растет, поэтому новые здания, выставленные на рынок в столице, заполнены арендаторами, еще находящимися на стадии строительства. 24% площади, планируемой к сдаче в 2019 году, и около 12% площади, запланированной на 2020 год, уже были защищены предварительными соглашениями. Циклический характер предложения на рынке офисной недвижимости привел к тому, что в ближайшие два года нам придется иметь дело с временным дефицитом предложения. В настоящее время доступно 10% офисных площадей, что составляет около 543 000 кв. Это самое низкое значение, зарегистрированное с начала 2013 года, но мы ожидаем дальнейшего сжатия этого показателя.

В настоящее время базовые ставки на лучшие офисные помещения в центре столицы в третьем квартале 2018 года составляют 23,75 евро / кв.м / месяц, а для нецентральных зон - 14,50 евро / кв.м / месяц. Ограничения на стороне предложения и высокий интерес со стороны арендаторов могут, однако, увеличить эти значения.

Инновационные решения относительно рынка недвижимости появляются на рынке Варшавы как можно раньше в Польше. В настоящее время сегмент коворкинг-пространства динамично развивается. В конце 2018 года общая площадь офисов этого типа в Варшаве превысит 52 000 кв.

Рынок региональных городов, хотя доминируют Краков и Вроцлав, очень динамично развивается и в других городских центрах. Деятельность местных органов власти и стимулы, предлагаемые инвесторам, оказывают большое влияние на ситуацию на местных рынках. Специфика услуг, предоставляемых в общих центрах обслуживания, расположенных чаще всего в региональных городах, также требует гарантированного доступа к квалифицированному персоналу и студентам технических или финансовых областей. Из-за ограниченного числа сотрудников и сильной конкуренции между работодателями в основных региональных центрах, где насыщенность компаниями BSS выше, инвесторы также готовы рассмотреть небольшие города с академической базой. После Три-Сити, Лодзи и Познани, уже есть явный интерес к таким городам, как Щецин, Люблин или Ополе.

Общий спрос на офисные помещения в восьми крупнейших региональных городах с начала 2018 года составил 421 400 кв. и был на 9% ниже по сравнению с тем же периодом в рекордном 2017 году, но в то же время на 4% выше, чем в среднем за три года. Наибольший интерес вызывали Краков (годовой спрос 196 000 кв. М), Вроцлав (38 100 кв. М) и Познань (40 400 кв. М).

Высокая активность застройщиков в первые три квартала 2018 года привела к незначительному увеличению доли вакансий до 9,7%. Уровень вакантных площадей варьировался от 6,6% в Познани до 18,9% в Люблине.

В третьем квартале 2018 года арендные ставки в большинстве проанализированных мест оставались стабильными и составляли от 12 до 14,5 евро / кв. месяц. В то же время на большинстве рынков мы наблюдали давление с целью повышения арендной платы.

Коммерческий рынок

На розничном рынке в Польше деятельность застройщиков ориентирована как на крупнейшие города, так и на небольшие города с населением менее 100 000 человек. В крупных агломерациях создаются в основном крупные торговые и развлекательные центры (например, Galeria Libero в Катовице, открытая в октябре 2018 года), многоцелевые концепции (например, Koneser Prague Centre с открытой торговой и ресторанной секциями) или расширяются существующие объекты (например, Atrium). Набережная в Варшаве открылась в четвертом квартале 2018 года). В небольших городах, где рынок менее насыщен, конкуренция мала, и потенциал для покупок очень высок, создаются небольшие объекты, в основном торговые парки или круглосуточные магазины, которые обеспечивают быструю и удобную покупку. На конец третьего квартала 2018 года общие ресурсы современных торговых площадей в Польше составили более 14,5 млн. Кв. М, из которых 200 000 кв. М было сдано в эксплуатацию в 2018 году. В структуре предложения преобладают торговые центры с долей 74%, перед торговыми складами (15%) и розничными парками (7%).

Сокращение предложения новых объектов в последнее время позволило снизить уровень вакантных площадей в существующих центрах. В конце июня 2018 года средняя доля вакантных площадей для всех коммерческих объектов в Польше составляла 3,2%, в то время как для более слабых и старых коммерческих объектов она может превышать 20%. В то же время увеличился период коммерциализации новых объектов, что указывает на ограничение количества доступных брендов и изменение стратегии их расположения.

С увеличением количества современных торговых площадей его характер меняется, что является ответом на развитие новых технологий и изменение ожиданий потребителей. В торговых центрах внедряются современные концепции развлечений и ресторанов, а традиционные магазины все чаще используют современные решения в обслуживании клиентов.

В настоящее время невозможно проанализировать коммерческий рынок в обход сегмента электронной коммерции, который становится незаменимым дополнением к стационарной торговле. Его текущая стоимость оценивается в 40 миллиардов злотых, и ожидается, что он удвоится в течение следующих 4 лет. Развитие продаж в интернете будет во многом зависеть от развития рынка логистики, который является важным элементом эффективных онлайн-продаж.

Рынок современных складских и производственных площадей

В конце третьего квартала 2018 года общие складские площади превысили 15 млн. Кв. М, что означает рост более чем на 20% в годовом исчислении. Крупнейшие логистические рынки в Польше: Варшавский регион и его окрестности (27% доли в общем объеме поставок в Польше), Верхняя Силезия (18%), Центральная Польша (14%), Познань (13%) и Вроцлав (11%). ,

Около 2,1 млн. Кв. М в настоящее время находится в стадии строительства. складские помещения, что свидетельствует о рекордной активности разработчиков. Около 75% этого числа уже обеспечено предварительными соглашениями, в основном благодаря реализации проектов BTS, на которые приходится 40% от общего объема незавершенного строительства. В настоящее время наиболее динамично развивающимися рынками являются Центральная Польша (584 000 кв. М в процессе строительства), Верхняя Силезия (383 000 кв. М) и Варшавская область (209 000 кв. М). Очевидно, растет интерес к небольшим региональным рынкам, таким как Польша Запад, который набирает обороты благодаря развитию дорожной инфраструктуры.

Спрос на логистические площади с начала 2018 года достиг рекордных 2,89 млн кв. и был в основном создан благодаря новым договорам аренды и увеличению занимаемой площади существующими арендаторами (76%). Наиболее активной группой арендаторов были логистические компании (31%), торговые сети (17%), электронная коммерция (15%) и легкое производство (8%).

Рекордные данные о спросе привели к снижению доли вакансий до 4,5%. Для отдельных рынков этот показатель колебался от 0% (Щецин, Западная Польша, Быдгощ / Торунь) до 7,9%, а в районе города Варшавы - 10,6%. Такой низкий показатель является стимулом для разработчиков для реализации спекулятивных средств, увеличение предложения которых обычно означает временное увеличение вакантных площадей.

Высокий спрос и рост стоимости строительства привели к значительному увеличению эффективных арендных ставок при сохранении базовых ставок на стабильном уровне от 3,4 до 3,6 евро / кв. М / месяц. Меньшие финансовые стимулы приводят к увеличению эффективной арендной платы в некоторых местах примерно на 5% по сравнению с концом 2017 года, но на таких рынках, как Чешская Республика и Венгрия, арендная плата за логистику класса А по-прежнему выше на 10% -15% ,

Движущей силой складского рынка в ближайшие годы будет динамичный рост оборота индустрии электронной коммерции.

Жилищный рынок, новое строительство

Общий жилищный фонд в настоящее время составляет 14,6 млн. Жилищ, что дает показатель 380 квартир на 1000 жителей, что не является впечатляющим значением по сравнению со средним европейским показателем 468 квартир на 1000 жителей. Несмотря на то, что темпы роста жилищного фонда в последние три года превышают бум 2008–2010 годов, все еще считается, что в Польше не хватает около 4 миллионов квартир. Приведенная выше оценка является результатом не только высокой численности существующих жилищ, но также связана со старением текущего ресурса, который в значительной степени требует замены.

Динамичный рост предложения с высоким спросом на новые квартиры привел к росту цен с нескольких до дюжины процентов за последние 12 месяцев. Высокий спрос был в значительной степени обусловлен исторически низкими процентными ставками, которые побуждали владельцев банковских вкладов вкладывать средства в недвижимость, что воспринималось как лучшее вложение капитала. Рост доходов населения со стабильно низкой инфляцией также оказал влияние на рост спроса. Средние цены на новые квартиры в большинстве крупных городских центров на конец третьего квартала 2018 года составили примерно 7 000 злотых / кв. Самая высокая средняя цена, более 8000 зл / кв. отмеченный в Варшаве, и самый низкий, менее 5500 злотых / кв. - в Лодзи. Со второго квартала 2018 года мы наблюдаем стабилизацию со стороны спроса, но мы все еще можем ожидать восходящую динамику цен, основным катализатором которой станет увеличение затрат на строительство.

Автор:

Катарина Котковская MRICS,

ассоциированный

Департамент оценки и консультирования

Похожие

Комментарии